Acompte lors d’un compromis de vente immobilier : que savoir ?

Vous venez de trouver le bien de vos rêves et le moment de signer le compromis de vente approche ? Bravo ! Mais avant de célébrer, parlons d’un point crucial : l’acompte. Cette somme, aussi appelée dépôt de garantie, est souvent demandée au moment de la signature.

À quoi sert-elle ? Quel montant prévoir ? Comment est-elle protégée ? Et surtout… pouvez-vous la récupérer si la vente ne se fait pas ?

Pas de panique. On reprend tout, point par point, pour que vous signiez en toute confiance.

Qu’est-ce que l’acompte dans un compromis de vente ?

Une avance sur le prix du bien

L’acompte est tout simplement un premier versement sur le prix total du bien. Vous le versez au moment du compromis de vente, et il sera déduit du montant final le jour de la signature chez le notaire.

C’est un peu comme un « signe fort » : vous montrez au vendeur que vous êtes sérieux et prêt à aller jusqu’au bout.

Un engagement ferme

Attention : l’acompte n’a rien d’anodin. Contrairement aux arrhes, il vous engage juridiquement. Si vous changez d’avis après les délais légaux, vous risquez de le perdre… et même de devoir aller plus loin (on en reparle plus bas).

Acompte ou arrhes : ne confondez pas

C’est l’erreur la plus fréquente !

• Les arrhes : vous pouvez vous désengager, mais vous perdez la somme versée. Et le vendeur peut aussi renoncer, mais il doit alors vous rendre le double.

• L’acompte : il engage définitivement les deux parties. Si vous vous retirez sans motif légitime, le vendeur peut garder l’acompte et même vous obliger à acheter par la voie judiciaire.

Dans 99 % des cas, les compromis de vente immobiliers prévoient un acompte, pas des arrhes.

Quel montant prévoir pour l’acompte ?

La pratique courante : entre 5 % et 10 % du prix du bien

La loi ne fixe aucun montant. Mais en pratique, les notaires et agents immobiliers demandent généralement :

• 5 % du prix du bien pour la plupart des transactions,

• 10 % dans les marchés tendus ou pour les biens d’exception.

Exemple :

• Pour un appartement à 200 000 € : acompte de 10 000 € (5 %) ou 20 000 € (10 %).

• Pour une maison à 500 000 € : acompte de 25 000 € à 50 000 €.

Peut-on négocier ? Oui

Le montant est entièrement négociable. Plusieurs facteurs peuvent jouer en votre faveur :

• Le marché est plutôt favorable aux acheteurs.

• Vous avez un dossier financier solide (apport important, accord bancaire en poche).

• Le délai entre le compromis et la signature finale est court.

Si vous êtes dans ce cas, n’hésitez pas à demander un acompte de 5 % ou moins.

Comment l’acompte est-il protégé ?

Le séquestre : une garantie pour tout le monde

Bonne nouvelle : l’acompte n’est jamais versé directement au vendeur.

Il est consigné sur un compte séquestre, le plus souvent ouvert par le notaire. C’est lui qui garde l’argent jusqu’à la signature finale.

Ainsi, aucun risque que le vendeur parte avec votre acompte si la vente échoue. Les fonds ne bougent que si les deux parties sont d’accord ou sur décision de justice.

Comment le verser ?

Vous recevrez les coordonnées bancaires de l’étude notariale après la signature du compromis. En général :

• Vous faites un virement bancaire sécurisé.

• Le versement se fait après le délai légal de rétractation de 10 jours (pour éviter un virement inutile si vous changez d’avis).

Peut-on récupérer son acompte ?

C’est LA grande question. Oui, c’est possible… mais pas dans tous les cas.

1. Vous vous rétractez dans les 10 jours légaux

Vous avez 10 jours calendaires après la signature pour changer d’avis, sans justification.

Dans ce cas : vous récupérez intégralement votre acompte sous 21 jours.

2. Une condition suspensive n’est pas réalisée

Le compromis prévoit souvent des conditions suspensives, par exemple :

• Vous n’obtenez pas votre prêt immobilier.

• La mairie exerce son droit de préemption (elle achète le bien à votre place).

• Vous n’avez pas les autorisations d’urbanisme nécessaires.

• Une servitude importante non déclarée est découverte.

Là aussi, la vente est annulée et votre acompte vous est rendu.

3. Vous changez d’avis hors délai (et sans motif)

C’est le scénario le plus risqué :

• Vous perdez automatiquement votre acompte.

• Le vendeur peut même vous attaquer pour vous obliger à acheter.

4. Cas exceptionnel : la force majeure

Un événement grave et imprévisible (accident, invalidité) pourrait justifier une annulation sans pénalité. Mais il faudra prouver la situation, et la décision revient au juge.

Que se passe-t-il pour le vendeur ?

L’acompte ne protège pas seulement l’acheteur. Il engage aussi le vendeur.

Si celui-ci décide d’annuler sans motif (par exemple pour accepter une meilleure offre), il devra :

• vous rendre l’acompte,

• et vous verser des dommages et intérêts (souvent du même montant).

C’est pourquoi un compromis signé + acompte versé = un cadre très sécurisé pour les deux parties.

Quel impact a l’acompte sur la transaction finale ?

Un argument pour séduire le vendeur

Dans un marché compétitif, proposer un acompte plus élevé peut faire la différence.

Exemple :

• Votre offre est légèrement inférieure à une autre,

• Mais vous versez 10 % d’acompte (au lieu de 5 %).

Le vendeur peut vous choisir car votre engagement financier le rassure.

Pas un coût supplémentaire

Rassurez-vous : l’acompte sera déduit du prix final.

Si le bien coûte 300 000 € et que vous avez versé 15 000 € d’acompte, le jour de la signature définitive, vous ne paierez plus que 285 000 € (hors frais de notaire).

Acompte : questions fréquentes

Faut-il absolument verser un acompte ?

Non. Ce n’est pas obligatoire légalement. Mais en pratique, rares sont les vendeurs qui acceptent de bloquer leur bien sans cette garantie.

Peut-on payer en espèces ?

Non ! L’acompte se verse uniquement par virement bancaire ou par chèque de banque, et sur le compte séquestre du notaire.

Et si je n’ai pas la somme tout de suite ?

Expliquez-le au vendeur et au notaire. Dans certains cas, il est possible de convenir d’un acompte réduit ou d’un paiement échelonné… mais mieux vaut l’anticiper.

Les 5 erreurs à éviter

1. Verser l’acompte directement au vendeur.

2. Signer sans comprendre la différence entre acompte et arrhes.

3. Négliger les conditions suspensives. Vérifiez qu’elles sont bien présentes et adaptées à votre situation (notamment l’obtention du prêt).

4. Oublier le délai de rétractation. Comptez bien vos 10 jours !

5. Ne pas négocier le montant. Tout est discutable tant que ce n’est pas signé.

L’essentiel à retenir

• L’acompte est une avance sur le prix du bien, généralement de 5 à 10 %.

• Il est versé sur un compte séquestre, protégé par le notaire.

• Vous pouvez le récupérer dans certains cas (rétractation dans les 10 jours, condition suspensive non réalisée).

• Passé le délai légal, vous le perdez si vous renoncez sans motif valable.

Conseil : parlez de l’acompte avec votre notaire avant la signature du compromis. Il vous expliquera précisément les implications selon votre projet.