Compromis de Vente : faut-il annexer la liste du mobilier ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’attention se porte naturellement sur les murs, la surface et l’emplacement. Pourtant, un détail souvent relégué au second plan mérite une analyse approfondie : le sort du mobilier laissé sur place par le vendeur. La question de savoir s’il faut, ou non, annexer une liste détaillée de ces meubles au compromis de vente est loin d’être anodine. Cette démarche, qui peut sembler purement administrative, revêt en réalité des enjeux contractuels, financiers et fiscaux majeurs pour les deux parties. Ignorer cette étape peut engendrer des malentendus coûteux, tandis que la maîtriser peut se traduire par des économies substantielles et une transaction sécurisée.

Rôle du compromis de vente dans l’inventaire du mobilier

Sécuriser la transaction pour les deux parties

Le premier rôle de l’inventaire du mobilier annexé au compromis de vente est d’offrir une sécurité juridique. Ce document fige l’accord entre le vendeur et l’acquéreur sur les biens meubles qui resteront dans le logement après la signature de l’acte authentique. Pour le vendeur, cela permet de définir clairement ce qu’il cède avec le bien et ce qu’il conserve. Pour l’acheteur, c’est la garantie de retrouver les équipements qui ont pu motiver sa décision d’achat, comme une cuisine équipée ou des luminaires de qualité. En l’absence d’une telle liste, la loi considère que le bien est vendu vide, à l’exception des éléments qui en sont indissociables. L’annexe prévient donc tout litige potentiel le jour de la remise des clés, où un élément promis oralement pourrait avoir disparu.

Un document à double fonction : contractuelle et fiscale

Au-delà de son aspect contractuel, la liste du mobilier remplit une fonction fiscale essentielle. En dissociant la valeur des meubles du prix de l’immeuble, elle permet de réduire l’assiette de calcul des droits d’enregistrement, plus connus sous le nom de frais de notaire. Ces frais ne s’appliquent en effet qu’à la valeur du bien immobilier lui-même. La valorisation du mobilier vient donc en déduction du prix de vente global, ce qui génère une économie directe pour l’acquéreur. Cet inventaire chiffré doit être établi avec rigueur et réalisme pour être accepté par l’administration fiscale. C’est donc un outil stratégique qui officialise l’accord des parties tout en optimisant le coût de la transaction.

La mise en place de cet inventaire nécessite avant tout de savoir distinguer précisément les éléments qui peuvent y figurer de ceux qui sont légalement attachés au bien immobilier.

Liste des meubles à inclure et à exclure

La distinction fondamentale : meubles meublants et immeubles par destination

Le droit français opère une distinction claire entre les biens qui peuvent être retirés sans endommager le bâtiment et ceux qui y sont intégrés. Les premiers, appelés meubles meublants, sont les seuls à pouvoir figurer sur la liste. Il s’agit de tous les objets qui garnissent le logement et peuvent être déplacés. Les seconds, qualifiés d’immeubles par destination, sont des objets initialement meubles mais que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. Ils sont considérés comme faisant partie intégrante de la vente et ne peuvent être ni retirés par le vendeur, ni listés dans l’inventaire du mobilier.

Exemples concrets de mobilier à inclure

La liste des meubles meublants pouvant être valorisés est variée. Elle concerne les équipements qui ne sont pas scellés et peuvent être enlevés sans détérioration. On y retrouve typiquement :

• Les appareils électroménagers non encastrés : réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, cuisinière ou lave-vaisselle posables.
• Le mobilier mobile : tables, chaises, canapés, lits, armoires, commodes.
• Les éléments de décoration : luminaires non encastrés, tringles à rideaux, rideaux.
• Les équipements de jardin : salon de jardin, barbecue mobile, tondeuse, outillage.
• Certains radiateurs électriques, s’ils sont simplement branchés et facilement démontables.

Les éléments considérés comme faisant partie de l’immeuble

À l’inverse, certains éléments sont exclus d’office de cet inventaire car ils sont juridiquement attachés à la propriété. Leur valeur est donc comprise dans le prix de vente du bien immobilier. Sont notamment concernés :

• Les sanitaires : wC, lavabos, baignoires, cabines de douche.
• Les éléments de cuisine intégrés : meubles de cuisine sur mesure, plaque de cuisson encastrée, hotte aspirante.
• Les miroirs scellés dans le mur qui ne peuvent être retirés sans abîmer leur support.
• Les bibliothèques construites sur mesure et les placards intégrés.
• Les cheminées et les poêles à bois.
• Les stores et volets fixés à l’extérieur ou à l’intérieur de manière permanente.

Une fois cette distinction établie et la liste des biens meubles dressée, l’étape suivante consiste à leur attribuer une valeur juste et défendable.

Évaluation financière du mobilier dans la transaction

Le principe de la valeur vénale

L’évaluation du mobilier ne doit pas se faire au hasard. Le principe est de retenir la valeur vénale de chaque bien, c’est-à-dire son prix sur le marché de l’occasion au moment de la vente. Il ne s’agit en aucun cas de la valeur à neuf. Pour justifier cette estimation, il est conseillé de conserver les factures d’achat. Celles-ci servent de base pour appliquer ensuite un coefficient de vétusté, qui prend en compte l’usure et l’ancienneté de l’objet. Une évaluation cohérente et honnête est primordiale pour éviter tout risque de requalification par l’administration fiscale.

Appliquer un coefficient de vétusté

Pour déterminer la valeur d’occasion, une méthode couramment admise consiste à appliquer un abattement pour vétusté sur le prix d’achat initial. Bien qu’il n’existe pas de barème officiel, les pratiques s’appuient sur des taux d’amortissement logiques qui peuvent être présentés dans un tableau pour plus de clarté.

Ancienneté du bien	Taux de vétusté indicatif
Moins d’un an	10 %
Entre 1 et 2 ans	20 %
Entre 2 et 5 ans	50 %
Plus de 8 ans	80 %
Plus de 10 ans	Valeur résiduelle ou symbolique

Ces pourcentages sont des estimations. L’état général du meuble, sa marque ou son caractère exceptionnel peuvent moduler cette dépréciation.

Les risques d’une surévaluation

La tentation peut être grande de surévaluer le mobilier pour maximiser l’économie sur les frais d’acquisition. C’est une pratique risquée. Si l’administration fiscale juge la valeur du mobilier excessive par rapport au prix global de la vente, elle peut initier un redressement fiscal. En règle générale, il est admis que la valeur totale du mobilier ne doit pas excéder 5 % du prix du bien immobilier. Au-delà, des justificatifs solides (factures, expertises) seront nécessaires pour prouver le bien-fondé de l’estimation. Une valorisation juste et documentée est donc la meilleure protection.

Avec une liste correctement établie et valorisée, il convient de respecter une procédure précise pour que celle-ci soit juridiquement valide.

Procédures pour l’annexion des meubles

Le formalisme de la liste annexée

La liste du mobilier doit être un document écrit, détaillé et précis. Pour chaque meuble ou équipement, il faut indiquer sa nature exacte et sa valeur estimée. Par exemple, au lieu de « électroménager », il faut détailler : « Réfrigérateur-congélateur marque X, modèle Y » avec sa valeur. Ce document doit être établi en deux exemplaires originaux, daté et signé par le vendeur et l’acquéreur. Cette double signature matérialise l’accord des deux parties sur le contenu et la valorisation, lui conférant une force contractuelle.

Le rôle clé du notaire

Le notaire est le garant de la sécurité juridique de la transaction. C’est à lui que la liste doit être remise pour qu’il puisse l’intégrer officiellement à l’avant-contrat. Il vérifiera la cohérence de la liste et de sa valorisation. Son rôle est également d’informer les parties des implications de cette annexe. C’est lui qui veillera à ce que la déduction du montant du mobilier soit correctement reportée dans le compromis de vente, puis dans l’acte de vente définitif, pour que le calcul des frais soit juste.

Quand faut-il fournir la liste ?

Le timing est un élément crucial. La liste du mobilier doit impérativement être finalisée et signée avant ou au moment de la signature du compromis de vente. C’est à ce stade que les conditions de la vente sont fixées. Présenter la liste plus tard, notamment lors de la signature de l’acte authentique, est généralement trop tardif. L’accord sur le prix et sa composition doit être scellé dès l’avant-contrat pour être opposable et pour que le montage financier de l’acquéreur soit basé sur les bonnes informations.

L’accomplissement de ces démarches administratives est motivé par un avantage financier non négligeable qu’nous vous suggérons de quantifier.

Impact fiscal de l’inventaire du mobilier

Réduction des frais d’acquisition (dits « frais de notaire »)

L’avantage le plus direct pour l’acquéreur est la réduction des frais d’acquisition. Ces frais, qui représentent entre 7 % et 8 % du prix de vente dans l’ancien, sont composés en majorité de taxes (droits de mutation à titre onéreux) collectées par le notaire pour le compte de l’État. Ces taxes sont calculées sur la valeur du bien immobilier uniquement. En déduisant la valeur du mobilier du prix de vente total, on diminue la base taxable et donc le montant final de ces frais.

Un exemple chiffré pour mieux comprendre

Une simulation simple permet de visualiser l’économie potentielle. Prenons l’exemple d’un appartement vendu 250 000 €, incluant 8 000 € de mobilier valorisé.

Élément	Sans liste de mobilier	Avec liste de mobilier
Prix de vente total	250 000 €	250 000 €
Valeur du mobilier déduite	0 €	8 000 €
Base de calcul des frais	250 000 €	242 000 €
Frais d’acquisition (estimés à 8 %)	20 000 €	19 360 €
Économie réalisée	–	640 €

Cette économie, bien que variable, est toujours appréciable dans le budget global d’une acquisition immobilière.

Limites et précautions à prendre

Si l’optimisation fiscale est intéressante, elle doit rester dans un cadre raisonnable. L’administration fiscale peut contrôler les transactions et contester une évaluation qui lui semblerait manifestement exagérée. Il est donc recommandé de ne pas dépasser un seuil de 5 % du prix du bien, sauf à pouvoir le justifier par des factures précises pour des équipements de grande valeur (cuisine haut de gamme, mobilier de designer, etc.). La prudence et la transparence sont les meilleures alliées pour sécuriser cet avantage fiscal.

Le processus ne s’arrête cependant pas à la signature des contrats ; une dernière étape de vérification est indispensable pour clore la transaction sereinement.

Vérification finale avant la signature de l’acte de vente

La visite de courtoisie : une étape indispensable

Juste avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, il est d’usage que l’acquéreur effectue une dernière visite du bien. Cette « visite de courtoisie » n’est pas une simple formalité. Elle permet de s’assurer que le logement est dans l’état convenu lors du compromis, qu’il est vide des effets personnels du vendeur et, surtout, que tous les éléments censés y rester sont bien présents.

Contrôler la présence et l’état du mobilier listé

Lors de cette ultime visite, l’acquéreur doit se munir de la liste du mobilier annexée au compromis de vente. C’est le moment de vérifier, point par point, que chaque meuble et équipement listé est bien sur place. Il convient également de s’assurer de leur état de fonctionnement. Si un appareil électroménager était fonctionnel lors des premières visites, il doit l’être encore. La liste signée par les deux parties sert de checklist et de preuve irréfutable de l’accord initial.

Que faire en cas de manquement ?

Si un meuble manque à l’appel ou si un équipement est endommagé, l’acquéreur ne doit pas signer l’acte de vente en l’état. Il doit immédiatement contacter le notaire pour l’informer de la situation. Plusieurs solutions peuvent être envisagées : un accord amiable avec le vendeur pour une compensation financière (séquestre d’une partie du prix de vente), le remplacement de l’élément manquant, ou le report de la signature jusqu’à la résolution du litige. L’annexe au compromis de vente prend ici tout son sens, car elle constitue le fondement juridique de la réclamation de l’acheteur.

Annexer une liste de mobilier au compromis de vente est bien plus qu’une simple formalité. C’est un acte stratégique qui sécurise la transaction en définissant clairement le périmètre de la vente, prévenant ainsi les litiges. Sur le plan financier, elle représente une source d’économie non négligeable pour l’acquéreur en réduisant les frais d’acquisition. Pour être efficace, cette démarche exige rigueur dans la distinction entre biens meubles et immeubles, une évaluation juste et réaliste de leur valeur, et le respect d’une procédure formelle en collaboration avec le notaire. La vérification finale avant la signature constitue l’ultime rempart pour garantir que les engagements pris sont bien tenus.