Immobilier : pas de bulle, pas de krach… mais un marché en transition

Depuis des années, la question revient sans cesse :
Y a-t-il une bulle immobilière en France ?
Et si oui… va-t-elle exploser ?
Spoiler : non.

Mais depuis 2023, un autre scénario s’est mis en place : celui d’un ralentissement, puis d’une baisse des prix, avant une timide reprise dans certaines zones.
Alors, que se passe-t-il vraiment ?

Un pays qui avait résisté à tous les chocs

2008-2012 : l’exception française

Quand la crise des subprimes a frappé en 2008, l’immobilier s’est effondré partout. États-Unis, Espagne, Angleterre : -30 à -60 % en quelques mois.
Et la France ?
Elle a tenu bon. Mieux : après un léger recul, les prix sont repartis à la hausse. Les Français ont continué d’acheter, rassurés par les taux bas et les dispositifs fiscaux (Scellier, PTZ, etc.).

L’illusion d’un marché indestructible

Pendant plus d’une décennie, le mythe perdure :

“La pierre ne baisse jamais.”

Et tant pis si les prix flambent plus vite que les salaires. Tant pis si les jeunes galèrent à acheter.
Acheter coûte cher, mais on le fait quand même. Parce que “ça ne peut que monter”.

2023-2024 : fin de cycle, début de bascule

Un contexte totalement retourné

Hausse brutale des taux. Inflation. Pouvoir d’achat en chute. Marché gelé.
Les ventes dégringolent. Les acheteurs disparaissent. Les vendeurs attendent.
Et doucement… les prix baissent.

Entre mi-2023 et mi-2024, la tendance est claire :

-4 à -8 % dans les grandes villes
Jusqu’à -15 % dans les zones moins tendues
Un recul encore plus fort pour les passoires thermiques et les biens peu attractifs

Mais ce n’est pas un krach

Pas de panique généralisée. Pas de ventes à la chaîne.
Les vendeurs tiennent bon. Les acheteurs patientent.
Le marché s’ajuste. Lentement.

Automne 2025 : la courbe s’infléchit

Une baisse qui ralentit

Depuis l’été 2025, les dernières données INSEE et notaires montrent un ralentissement de la baisse :

Dans certaines villes moyennes, les prix se stabilisent
À Paris, la chute marque une pause
Sur la Côte d’Azur et dans le Sud-Ouest, une légère reprise s’amorce (+0,8 % à +1,5 % sur 3 mois)

Pourquoi ?
Parce que les taux se détendent un peu. Parce que la demande repart timidement. Et surtout parce que certains vendeurs acceptent enfin de réajuster leurs prix.

Les biens de qualité reprennent des couleurs

La reprise ne touche pas tout le marché.
Mais les logements bien situés, bien classés énergétiquement, bien rénovés… retrouvent des acheteurs.

En revanche, les biens mal notés (F ou G au DPE), les rez-de-chaussée sombres ou les appartements sans charme… continuent de chuter.

Alors, bulle ou pas bulle ?

Toujours non

Pour qu’il y ait une bulle, il faut :

Une forte spéculation (acheter pour revendre vite)
Des prix déconnectés de toute réalité économique
Un excès de crédits à risques

Rien de tout cela aujourd’hui. La majorité des achats depuis 2010 ont été faits pour habiter, pas pour spéculer. Et les banques ont été prudentes.

Mais oui, il y avait un emballement

La hausse des années 2015-2022 était excessive.
Soutenue par des taux anormalement bas et un manque cruel d’offre dans les zones attractives.
On a payé très cher des biens parfois médiocres, simplement parce que “tout le monde faisait pareil”.

Un marché qui entre dans une nouvelle ère

Plus sélectif. Plus lent. Plus incertain.

L’époque où tout se vendait en 48h au prix fort est révolue.
Désormais :

Les acheteurs négocient
Les ventes prennent du temps
Les agents immobiliers redeviennent indispensables
Et les investisseurs cherchent à nouveau la rentabilité, pas seulement la plus-value

Moins d’acheteurs par défaut

Avec la fin des taux à 1 %, les ménages ne se précipitent plus.
Acheter devient un projet réfléchi, parfois repoussé, parfois abandonné.

Certains préfèrent continuer à louer, d’autres attendent une stabilisation claire.
On sort du réflexe “il faut acheter à tout prix”.

2026 : vers un atterrissage en douceur ?

Trois scénarios possibles

Reprise modérée : si les taux se stabilisent vers 3 % et que l’économie repart, les prix pourraient se redresser légèrement, notamment dans les villes dynamiques.
Marché à deux vitesses : les biens de qualité retrouvent preneur, les autres continuent de baisser.
Nouvelle baisse : si l’inflation ou le chômage repart, la demande pourrait à nouveau s’effondrer.

Ce qui semble acquis

Pas de bulle explosive
Pas de chute brutale
Mais un vrai changement de mentalité chez les acheteurs