Le durcissement de la réglementation thermique continue de redessiner le paysage du marché locatif français. La lutte contre les passoires énergétiques, engagée depuis plusieurs années, franchit des étapes décisives, impactant directement les propriétaires bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier. L’enjeu est double : améliorer le confort des occupants et réduire l’empreinte carbone du parc immobilier national. Cette évolution législative, loin d’être un simple ajustement, impose une transformation profonde des pratiques et une nécessaire anticipation de la part de tous les acteurs concernés.
Le calendrier légal : où en est-on en 2026 ?
Une montée en puissance progressive
L’année 2026 ne marque pas l’introduction d’une nouvelle interdiction, mais elle s’inscrit dans un calendrier déjà bien établi et dont les effets se font pleinement sentir. La loi Climat et Résilience a fixé un échéancier strict pour éradiquer progressivement les logements les plus énergivores du marché de la location. Il est essentiel de rappeler les jalons précédents pour comprendre la situation actuelle. Depuis 2023, les logements les plus indécents sur le plan énergétique, ceux consommant plus de 450 kWh/m²/an (classés G+), sont déjà sortis du parc locatif. L’étape majeure a été franchie le 1er janvier 2025, avec l’interdiction de mise en location de l’ensemble des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
2026 : une année de consolidation et d’anticipation
En 2026, la situation est donc claire : aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G. De plus, les baux en cours ne peuvent être renouvelés ou tacitement reconduits si le bien n’a pas fait l’objet de travaux l’amenant au minimum à la classe F. L’année 2026 est donc une période charnière, celle où les propriétaires de logements classés F doivent impérativement planifier et engager des travaux de rénovation. En effet, la prochaine échéance est fixée au 1er janvier 2028, date à laquelle ces mêmes logements F seront à leur tour interdits à la location. L’anticipation est donc le maître-mot pour éviter de se retrouver avec un bien non louable.
| Date d’effet | Classe énergétique concernée | Statut |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (G+) | Interdiction en vigueur |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G | Interdiction en vigueur |
| 1er janvier 2028 | Tous les logements classés F | Interdiction à venir |
| 1er janvier 2034 | Tous les logements classés E | Interdiction à venir |
Ce calendrier précis définit clairement les biens concernés. Mais au-delà de la classification, il est crucial de comprendre en détail quels logements sont visés par ces mesures.
Quels logements sont désormais interdits à la location ?
La lettre du DPE comme seul juge
En 2026, la règle est sans équivoque : un logement est considéré comme indécent énergétiquement et donc impropre à la location s’il est classé G par le diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction s’applique à toutes les locations nues ou meublées à usage de résidence principale. Il ne s’agit pas d’une recommandation mais bien d’une obligation légale. Le logement doit atteindre au minimum la classe F pour pouvoir être proposé sur le marché.
L’importance de la version du DPE
Attention, tous les DPE ne se valent pas. Seul le DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est opposable et fait foi pour déterminer si un logement peut être loué. Cette nouvelle version est plus fiable et sa méthode de calcul est unifiée, mettant fin aux anciennes estimations sur facture. Les propriétaires qui disposent d’un DPE antérieur à cette date doivent impérativement en faire réaliser un nouveau avant toute mise en location. Sans ce document valide, le contrat de bail pourrait être contesté.
Les caractéristiques des logements classés G
Les logements classés G, souvent qualifiés de « passoires thermiques », présentent des caractéristiques communes qui les rendent particulièrement énergivores. Il s’agit typiquement de biens avec :
- Une mauvaise isolation des murs, des combles ou des planchers bas.
- Des fenêtres en simple vitrage.
- Un système de chauffage ancien et peu performant (vieille chaudière au fioul ou au gaz, convecteurs électriques de première génération).
- Une ventilation défaillante ou inexistante, source de déperditions et d’humidité.
Ces obligations, qui pèsent directement sur les épaules des bailleurs, rejaillissent inévitablement sur les professionnels qui les accompagnent. Les agences immobilières et les gestionnaires de biens se retrouvent ainsi en première ligne.
Les obligations nouvelles pour les bailleurs en 2026
Obligation d’effectuer des travaux pour continuer à louer
La conséquence la plus directe de la loi est l’obligation pour les bailleurs de logements classés G et F de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour un logement G, il est déjà trop tard pour signer un nouveau bail en 2026 sans travaux. Pour un logement F, le propriétaire doit planifier un chantier pour sortir de ce statut avant l’échéance de 2028. L’objectif n’est pas seulement d’atteindre la classe F (pour les G) ou E (pour les F), mais de viser une rénovation plus ambitieuse pour pérenniser son investissement et anticiper les futures réglementations.
Obligation d’information renforcée
La transparence envers le locataire est devenue une obligation non négociable. L’annonce de location doit mentionner explicitement la classe énergétique du bien. De plus, le DPE complet doit être annexé au contrat de bail. Le bailleur a un devoir d’information sur la consommation énergétique du logement. Dissimuler ou fournir un DPE erroné peut entraîner des poursuites et l’annulation du bail.
Obligation d’audit énergétique pour planifier les travaux
Si le DPE identifie le problème, l’audit énergétique propose des solutions. Bien qu’il soit surtout connu pour son obligation dans le cadre de la vente des passoires thermiques, l’audit est un outil précieux pour les bailleurs en 2026. Il offre un parcours de travaux détaillé, chiffré et phasé pour atteindre une meilleure performance. Réaliser un audit permet de prendre des décisions éclairées, de prioriser les investissements les plus efficaces (isolation, ventilation, chauffage) et de monter des dossiers de demande d’aides financières.
Face à ces responsabilités accrues, les professionnels de l’immobilier doivent agir avec la plus grande prudence, car le non-respect de ces interdictions expose à des conséquences financières et juridiques significatives.
Les impacts pour les agences immobilières et gestionnaires
Refus de prise de mandat pour un logement interdit
Un agent immobilier ou un gestionnaire de biens ne peut plus, en 2026, accepter de mandat de location pour un logement classé G. Agir autrement reviendrait à se rendre complice d’une infraction. Le professionnel engage sa responsabilité civile et pénale. Le refus de mandat pour un bien non conforme est donc devenu une pratique standard et une obligation déontologique.
Obligation de vérifier la validité du DPE
Le devoir de vigilance des professionnels s’est considérablement renforcé. Ils doivent systématiquement vérifier que le DPE fourni par le propriétaire bailleur est bien postérieur au 1er juillet 2021 et qu’il a été réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ils doivent s’assurer que la classe énergétique autorise bien la location du bien. Cette vérification est une étape cruciale de la constitution du dossier de location.
Devoir de conseil renforcé
Plus que jamais, l’agent immobilier est un conseiller. Il doit informer précisément ses clients bailleurs de leurs obligations légales, du calendrier des interdictions et des risques encourus. Son rôle est aussi de les orienter vers des solutions : les inciter à réaliser des travaux, leur recommander des artisans qualifiés ou des auditeurs énergétiques, et les informer sur les aides financières disponibles. Ce conseil proactif est essentiel pour maintenir une relation de confiance et protéger les intérêts du bailleur.
Risques accrus de mise en cause
En cas de litige, l’agence immobilière est en première ligne. Un locataire qui découvrirait qu’il occupe un logement illégalement loué pourrait se retourner non seulement contre le propriétaire, mais aussi contre l’agence qui a servi d’intermédiaire. Les demandes pourraient porter sur le remboursement des loyers, des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ou encore la prise en charge des surcoûts énergétiques.
Le spectre de ces sanctions rend l’accompagnement par un expert non plus optionnel, mais indispensable. Comment les professionnels peuvent-ils alors transformer ces contraintes en opportunités pour mieux servir et protéger leurs clients bailleurs ?
Les sanctions en cas de location interdite
Des sanctions à plusieurs niveaux
Louer un logement classé G en 2026 n’est pas une simple faute administrative. Le locataire dispose de plusieurs leviers pour faire valoir ses droits. Il peut d’abord exiger du propriétaire la réalisation de travaux de mise en conformité. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir le juge pour l’y contraindre, potentiellement sous astreinte financière. Le juge peut également imposer une réduction du loyer, voire sa suspension jusqu’à la réalisation des travaux.
La restitution des loyers et les dommages-intérêts
Dans les cas les plus graves, où le caractère indécent du logement est prouvé et où le bailleur a sciemment loué un bien interdit, des sanctions plus lourdes peuvent être prononcées. Le locataire peut demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi (inconfort, factures d’énergie excessives). La jurisprudence pourrait même évoluer vers des demandes de remboursement partiel ou total des loyers versés, considérant que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrer un logement décent.
La responsabilité du professionnel engagée
Comme évoqué précédemment, le professionnel de l’immobilier qui a participé à la mise en location d’un bien interdit peut être tenu pour co-responsable. Il s’expose à des sanctions disciplinaires de la part de la DGCCRF (Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes) ainsi qu’à une mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle par le bailleur ou le locataire.
Il est donc impératif de se conformer à la loi. Pour cela, l’accompagnement des bailleurs par des professionnels compétents devient une clé de voûte du système.
Comment les professionnels peuvent accompagner les bailleurs en 2026
Orienter vers un audit énergétique de qualité
La première étape pour un professionnel est de conseiller à son client bailleur de ne pas se contenter d’un simple DPE, mais de commander un audit énergétique complet. Ce document est la feuille de route indispensable pour planifier une rénovation efficace et pérenne. L’agence peut constituer un réseau de partenaires auditeurs certifiés et fiables pour orienter ses clients.
Informer sur les aides financières
Le coût des travaux peut être un frein majeur. Le rôle du professionnel est d’informer les bailleurs sur l’éventail des aides disponibles : MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro, ou encore les aides locales. Un accompagnement dans le montage des dossiers peut être un service à forte valeur ajoutée, transformant une contrainte réglementaire en un projet d’investissement valorisant le patrimoine.
Sécuriser juridiquement les mandats
Les mandats de gestion ou de location doivent être mis à jour. Ils doivent inclure des clauses spécifiques relatives aux obligations de performance énergétique. Par exemple, une clause peut stipuler que le mandant (le propriétaire) atteste sur l’honneur de la validité du DPE fourni et de la conformité du logement avec la réglementation en vigueur. Cela permet de clarifier les responsabilités et de protéger l’agence en cas de fausse déclaration du bailleur.
L’échéancier réglementaire est clair et son application stricte en 2026 confirme la fin d’une époque pour les passoires thermiques sur le marché locatif. Pour les bailleurs, l’anticipation des travaux pour les logements classés F est désormais une urgence. Pour les professionnels de l’immobilier, leur rôle de conseil et de contrôle est plus crucial que jamais, engageant leur responsabilité. Naviguer dans ce nouvel environnement exige une vigilance constante et une expertise pointue pour transformer ces obligations légales en une opportunité de valorisation durable du parc immobilier.
