Pouvoir d’achat immobilier : 20 ans de chute libre en France

Entre explosion des prix, stagnation des salaires et taux d’intérêt en dents de scie, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français s’est effondré depuis les années 2000.
Retour sur deux décennies où la pierre a pris de vitesse le portefeuille.

📊 Le « tunnel de Friggit », thermomètre du marché immobilier

Derrière cet indicateur au nom étrange se cache une vérité implacable.
Depuis 1965, l’économiste Jacques Friggit (CGEDD) suit le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages.
Pendant plus de trente ans, les deux courbes évoluent main dans la main. Puis, à partir de 2002, elles se décorrèlent brutalement.

📈 Graphique à insérer :

Indice du prix des logements rapporté au revenu moyen (1965–2023)
Source : CGEDD / Banque de France

On voit alors apparaître une bulle : les prix montent deux fois plus vite que les revenus, sortant du « tunnel historique » dans lequel ils évoluaient jusque-là.

💶 1 m² coûte de plus en plus de mois de salaire

Le pouvoir d’achat immobilier mesure la surface achetable par un ménage moyen avec un emprunt standard.
Et les chiffres donnent le vertige.

Source : Insee, CGEDD, Empruntis, calculs PAI

👉 En clair, un ménage qui pouvait acheter 120 m² en 2000 ne peut plus en acheter que 70 aujourd’hui à effort financier identique.

📉 Le poids des taux d’intérêt : une fausse respiration

Dans les années 2010, la chute des taux d’intérêt a temporairement masqué la dégradation du pouvoir d’achat.

• En 1995, emprunter sur 20 ans coûtait 9 %.

• En 2010, à peine 3,2 %.

• En 2024, on est remonté autour de 4 %.

Cette baisse historique a permis à beaucoup d’acheteurs d’augmenter leur capacité d’emprunt… mais sans enrayer la hausse des prix.
Résultat : les ménages ont acheté aussi cher, mais sur des durées plus longues.

🧩 Le constat de Friggit : la pierre est devenue spéculative

Pour Friggit, la conclusion est claire :

« Le marché immobilier s’est déconnecté du revenu des ménages. Il ne reflète plus seulement la demande de logements, mais aussi une logique d’investissement et de spéculation. »

Les graphiques issus du Conseil général de l’environnement et du développement durable le confirment :
le prix des logements a progressé trois fois plus vite que le revenu disponible entre 1998 et 2020.

📊 Graphique suggéré :

Évolution comparée : prix des logements / revenu des ménages / inflation (base 100 = 1965)
On observe la divergence à partir des années 2000.

🏙️ Les grandes métropoles tirent la moyenne vers le haut

Si les prix se sont envolés partout, Paris, Lyon et Bordeaux ont connu une trajectoire à part.

Résultat : même les classes moyennes supérieures sont désormais exclues de ces marchés.
Le rêve de la propriété recule, et la location redevient un passage obligé.

💡 Le PAI, un indicateur simple pour tout comprendre

Le Pouvoir d’Achat Immobilier (PAI), utilisé par le BIPE et Empruntis, mesure la surface achetable avec un revenu donné, un taux et un prix moyen.

Prenons un exemple concret :

• Revenu mensuel du ménage : 4 500 €

• Crédit sur 20 ans à 4 %

• Prix au m² : 4 000 €

👉 En 2000 : 120 m² achetables
👉 En 2024 : 69 m² achetables

Soit une baisse de 42 % du pouvoir d’achat immobilier en vingt ans.

🧾 Encadré : « La perte en chiffres »

📉 Perte moyenne du pouvoir d’achat immobilier depuis 2000 : – 40 %
💶 Hausse moyenne des prix des logements : + 160 %
💰 Hausse moyenne du revenu disponible : + 40 %
📊 Taux d’effort moyen des ménages : + 20 points

🏗️ Un marché sous tension

Les effets combinés de la hausse des taux et de la baisse du volume de transactions fragilisent le secteur.
Les professionnels observent une baisse des ventes de 30 à 40 % depuis 2023, et une amorce de correction des prix dans plusieurs villes.

Mais pour l’instant, cette baisse reste insuffisante pour restaurer le pouvoir d’achat.
Un recul de 10 % des prix ne compense pas une hausse de 1 point de taux.

🔍 Conclusion : un rêve de propriété sous pression

L’analyse du CGEDD et des courbes de Friggit le montrent sans équivoque :

Entre 2000 et 2024, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français a reculé d’environ 40 %.

Le marché est aujourd’hui en phase d’ajustement, mais pas encore d’équilibre.
Entre revenus qui stagnent et taux qui grimpent, la pierre française reste chère.
Et pour beaucoup, le rêve d’un chez-soi devient une équation impossible.

📚 À retenir